房地产业务部 文丰律师
中原区人民法院2019年在阿尔法案例库中公布的商品房买卖合同纠纷判决书391例，多数为群诉案件，我们分为两类进行分析，一类为业主起诉开发商，一类为开发商起诉业主。
在业主起诉开发商类的案件中，业主主要理由为逾期交付、交付不符合合同约定标准、逾期办理首次登记、解除合同、合同无效，法院的判决一般依据合同的约定，特别在（水电暖燃气等）交付不符合合同约定标准类纠纷中，中原区法院有三种不同判决，有全部支持的、有部分支持的，也有全部驳回的，结合判决内容，主要依据为合同约定，合同约定违约金过高的，法院据实进行酌减。
在开发商起诉业主类案件中，主要纠纷是业主断供引起的开发商起诉解除合同或者进行追偿。
业主原告
（一）【逾期交付】【逾期首次登记】
【裁判要旨】
1、已按合同约定时间交付房屋，但因政府封土令等原因导致工期延后，进而顺延了备案时间，但并不影响房屋的实际居住使用，此属于不可抗力，逾期交房的违约金的主张不能成立。
2、不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，属于情势变更。逾期首次登记的违约金不予支持。
【案号】
赵杰与河南领创置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号：（2019）豫0102民初5890号；
董文博与河南正商置业有限公司房屋买卖合同纠纷，（2019）豫0102民初6374号等67案例；
杨杰与河南正商中原置业有限公司房屋买卖合同纠纷，（2019）豫0102民初5370号等17案例。
【案情简介及原告诉请】
原告赵杰购买被告开发的肥东路小区住房，合同约定交付期限为被告应当在2018年10月31日前该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。被告应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。原告诉请判令被告支付违约金共计31808.04元，其中逾期交付房屋违约金19929.52元，逾期办理初始登记（首次登记）违约金11878.52元（以合同约定时间第二天开始计算，暂计算至2019年3月31日），上述违约金请求判令支付至实际取得合同约定的交付标准之日止和房屋行政主管部门受理初始登记之日止。
【本院认为】
一、关于原告主张的逾期交房违约金问题。本院认为，被告已在约定交付期限内通过邮寄、短信、公告等方式向原告告知房屋交付，履行了交付通知义务。被告所交付房屋已通过竣工验收，并不影响原告实际居住使用。虽交付时未取得竣工备案，但未及时取得备案的原因系因政府封土令等不能归责于被告的原因导致工期延后，进而顺延了备案时间。同时被告也一直在积极履行备案义务，并于2019年4月3日完成备案登记。该种情形属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，原告基于此主张被告逾期交房不能成立，对其主张的逾期交房违约金本院不予支持.
二、关于原告主张的逾期办理初始登记违约金问题。因双方在合同中约定：“出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”但由于在合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更。郑州市于2016年8月20日启动不动产登记，而不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是被告在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间延迟。被告提交的证据亦证明其一直在履行合同义务，向房管部门及不动产登记部门提交相关登记资料，无故意拖延情形，故本院认为双方合同履行期间出现了情势变更。被告未在合同约定的时限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告的责任，不应归责于被告。原告主张被告支付违约金，不符合双方合同约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，证据及理由不足，本院不予支持。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
（二）【逾期办证·逾期首次登记】
【裁判要旨】不动产登记重大政策调整、变更是非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。要求出卖人承担逾期违约金的诉请不予支持。
【案号】
韩项项与河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初9879号；（2019）豫0102民初8747号；（2019）豫0102民初5161号；（2019）豫0102民初5395号；（2019）豫0102民初6359号；（2019）豫0102民初5162号等。
【案情简介及原告诉请】
2016年5月14日，原告购买被告开发的位于郑州市××北路、××北××（××）商品房一套（13幢1单元31层3111号），房屋建筑面积99.47平方米，房屋总价款670615元。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一款约定：被告应当在2017年7月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一违约金。《合同补充协议》第六条第二款约定：被告取得该商品房初始登记后，原告委托被告办理该商品房转移登记。直至2018年9月25日，原告才领取到涉案商品房的不动产权证书，故起诉至法院，请求法院依法追究被告逾期办理产权初始登记及转移登记的违约责任。
原告诉请：判令被告向原告支付自2017年7月30日至2018年9月25日期间逾期办理房屋所有权证违约金16228.883元。
【本院认为】
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：“出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一违约金。”然在双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由郑州市不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构、部门职能、数据资料、人员调配等事项的整合工作，存在登记程序变化、报送资料增加、业务系统调整等变化，在新的政策实施下各环节不可避免出现办理资料的增减、补充及修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的进行。这些客观情况是原、被告在订立合同时(2016年5月14日)无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方在合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同对于被告显失公平，故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求本院不予支持。
（三）【逾期办证·违约金约定不明】
【裁判要旨】
1、出卖人对买受人不退房的逾期备案的违约金标准约定不明的，法院酌定按照年利率3%计算。
2、每日违约金为独立债权，每日违约金单独计算诉讼时效。
【案号】赵桂平29人、孟庆国等64人与河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初2041号；（2019）豫0102民初2301号。
【案情简介及原告诉请】
2011年，赵桂平、徐玉霞29名原告购买被告河南宏江房地产开发有限责任公司开发位于三门峡市湖滨区文明路16号院4号楼房屋，双方签订商品房买卖合同。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖方应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”承担违约责任。至今被告没有为原告办理不动产产权证书，构成违约。
原告诉请：1.判令被告河南宏江房地产开发有限责任公司为赵桂平、徐玉霞等32名原告协助办理房屋不动产产权证书（详见附表）；2.判令被告向原告支付856910元违约金（暂算止起诉之日，支付至不动产权证书办理完毕）；3.本案诉讼费被告承担。
【本院认为】
原告赵桂平等29人分别与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效。买卖合同签订后，原告赵桂平等29人已按照约定交纳了购房款，被告宏江公司也按约定向原告交付了房屋，原告履行了自己的合同义务，被告也履行了其主要合同义务。根据合同约定被告应当在房屋交付后360个工作日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且原告同意给予180个工作日的宽限期。对于逾期办理上述备案手续的违约金责任，买卖合同第十五条第3项仅约定了在原告提出退房时，被告支付已付房款1%的违约金；对原告不提出退房时的违约金标准，合同第十五条第二项格式条款虽作出约定，但该项中的违约金标准并未明确，且原、被告均未选择该项作为双方对违约金的约定。综上，本院认定原、被告对原告不退房时逾期备案的违约金标准约定不明。在原、被告对不退房时逾期备案违约金标准约定不明、原告也未提供证据证明因逾期备案给其造成损失的具体数额的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。适用该违约金标准的前提是违约是由于被告的原因造成。被告在诉讼中提供证据证明涉案房地产项目存在行政机关收回土地、调整规划的因素，造成被告已经取得相关手续需重新办理，被告就涉案项目的国建设用地使用权重新办理了不动产权证、就涉案工程重新办理了建设工程规划许可证，上述因素在确定被告的违约责任时，应当予以考虑。综上，本院酌定对逾期备案违约金的标准以已付房款为基数，按年利率3%计算。
针对原、被告有关原告本案诉求违约金是否适用诉讼时效规定的争议。本院认为，被告实际办理备案的日期不影响每日违约金数额的认定，仅影响计算违约金的期间，故每日违约金均为独立债权。原告主张违约金的权利不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的权利，应当适用诉讼时效。主张违约金的权利也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定的对同一债务分期履行的情形，故应当就每日违约金单独计算诉讼时效。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，对2015年10月1日之后的违约金，应当适用三年的诉讼时效，对2015年9月30日之前的违约金，应当适用两年的诉讼时效。原告于2019年1月14日向本院提起诉讼，诉讼中，原告并未提交证明诉讼时效中止、中断的相关证据，故2016年1月14日之前的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持，被告支付原告违约金应当自2016年1月14日起计算。
自2016年10月1日起，三门峡市实施不动产统一登记，从行政法律关系主体以及登记程序方面的确存在量和质的明显不同，2016年10月1日以前由被告办理房屋初始登记备案所需的程序及报审材料范围等确需在2016年10月1日以后，依新规重新统一进行梳理、书写、填具、传递、申报。这一政策变化是原、被告在2011年、2012年签订房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上述变化产生后，若仍以买卖合同约定的办理产权登记备案期限作为计算被告逾期登记违约金的期限的，则对被告显失公平，故对原告主张的2016年10月1日之后逾期登记备案违约金部分，本院不予支持。同时，被告作为不动产出卖人，上述变化并不能免除被告办理不动产首次登记这一义务，被告仍需就原告购买的房屋持应由其提供的资料到相关不动产登记中心办理不动产首次登记。被告的这一义务属于非金钱债务，被告办理不动产首次登记是否符合要求需要由不动产登记机关审核，该债务标的不适于强制履行。原告还要求被告为原告办理房屋权属登记证书，因办理房屋权属登记证书系相关产权登记机关的行政权力，原告的这一请求也无法律依据。综上，被告应当赔偿原告赵桂平等29人逾期办理产权登记的违约金178024.61元，每名原告应得赔偿金额为以其已付房款为基数，按年利率3%自2016年1月14日起计算至2016年10月1日，对原告赵桂平等29人的其他诉讼请求，本院不予支持。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（四）【无购房资格解除合同】
【裁判要旨】
不具备购房资格导致无法到登记部门办理不动产登记手续，致使合同无法继续履行，应予以解除。但买受人作为完全行为能力人应知晓并注意限购政策而未注意，对合同无法履行亦负有一定责任，其利息请求不予支持。
【案号】
李科瑾与河南德宇实业有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初2398号
【案情简介及原告诉请】
2018年4月4日，原告与被告签订了《裕华满园认购书》，约定：原告认购被告开发的“裕华满园”项目1号楼3层306号商品房，建筑面积为79.58平方米，单价12815元/平方米，总价1019818元。原告在签订协议书后将10000元定金交给被告，后原告陆续交给被告购房款、维修基金、信息服务费共计206680元。签订协议前，原告明确告知被告其不具备购房资格，被告向原告表明只要原告拿到与其工作相关的高级焊工职业证书，就具有购房资格，能够买房。原、被告随签订了《裕华满园认购书》，原告陆续交付被告定金、购房款、维修基金、信息服务费等费用共计216880元。之后原告获得高级职业证书并交付被告，被告却说该证件不能使用，必须有高级技师证书才具备购房资格。原告无奈要求解除认购协议，并退还其所有已交款项，但是，被告却置之不理。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间于2018年4月4日签订的《裕华满园认购书》；2.依法判令被告返还原告定金、购房款、维修基金、信息服务费等费用共计216880元，并支付从起诉之日至实际返还所有款项之日止的资金占用期间的银行同期贷款利息；3.本案诉讼费由被告承担。
【本院认为】
本院认为，本案焦点在于原告主张因其不具购房资格要求解除合同的理由是否成立。本案中，因原告不具购房资格，将导致原、被告双方无法到交易管理部门办理房屋交易确认手续，亦导致无法到登记部门办理不动产登记手续，致使双方房屋买卖合同法律关系无法继续履行，应予以解除。根据《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》要求，被告作为房地产开发企业在明知原告不具购房资格的情况下，违反政策同被告签署《裕华满园认购书》，并最终导致合同因无法继续履行而解除。被告未尽到作为合同当事人所应尽的提醒对方注意之附随义务，存在违约行为，故被告应当向原告退还所收取的210880元费用。针对原告主张的河南屋言网络科技有限公司所收取的6000元费用，因同本案非同一法律关系，本院在本案房屋买卖合同纠纷中不予处理。针对原告利息诉讼请求，因原告作为完全行为能力人亦应当知晓并充分注意当地房屋限购政策而未注意，其对合同无法继续履行亦负有一定责任，本院对其利息请求不予支持。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
（五）【合同解除·未按约交付】【返还认筹金】
【裁判要旨】
出卖人未按照约定交付房屋（已逾近5年），致使合同目的无法实现，实属违约，应承担相应违约责任。买受人以诉讼方式通知出卖人解除合同的意思表示，解除合同的诉请予以支持。
【案号】安云峰与河南唯美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初6205号；
韩艳艳与河南荣凯置业有限公司房屋买卖合同纠纷（2018）豫0102民初10032号
【案情简介及原告诉请】
2013年8月3日，原、被告经协商签订了一份《唯美理想家》房屋内部认购协议（编号：098），协议约定：原告认购被告开发的位于郑州市中原区房屋一套，面积为101平方米，房屋总价款为505000元；被告在取得国家规定的本项目内商品房预（销）售许可证后，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》之后，原告认购金即抵作购房款，原告剩余购房款可以以银行按揭方式或一次性付清；被告应当在2013年12月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，取得相关法定手续并完成主体封顶，若被告在约定主体封顶期限逾期超过30日，原告在被告约定期限逾期后第二天起有权要求被告退房，被告应当在原告提出退房要求之日起30日内，一次性退还原告已付认购房款，被告自愿按原告已付总房款的百分之十向原告支付违约金；因被告原因造成原告已认购的房屋无法认购时或原告已经认购到的房屋出现其他任何情况时，原告有权要求退房，被告保证在接到原告退房要求30日内退还原告已付认购房款，被告并自愿向原告支付已付房款的百分之十作为违约金赔偿原告损失；被告应在2014年12月30日前将达到使用条件的项目内该房屋交付给原告。合同签订当日，原告按约向被告支付了房屋认购款155000元，被告给原告出具收据一份。合同规定的封顶期限和最后交付期限到期后，被告均未按约履行义务。
原告诉请：1.依法判令解除原、被告于2013年8月3日签订的《唯美理想家》房屋内部认购协议（编号：098）；2.依法判令被告向原告返还房屋认购款155000元及违约金15500元，共计170500元；3.诉讼费用及其他费用由被告承担。
【本院认为】
本院认为，原、被告签订的《唯美.理想家》房屋内部认购协议，不违反国家法律、行政法规，系双方真实意思表示，于2013年8月3日双方签订合同时成立并生效，原、被告均应按照合同约定履行义务。原告要求解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，涉案合同签订于2013年8月3日，约定涉案房屋主体封顶日期为2013年12月30日，约定房屋交付日期为2014年12月30日。被告至今仍未交付该涉案房屋，被告的违约行为仍处于持续状态，致使合同目的无法实现，实属违约，应承担相应违约责任，原告作为诚实守信的合同相对人，以诉讼的方式通知被告其解除合同的意思表示，被告河南唯美房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭，未举证质证，视为放弃相应诉讼权利，应承担不利之法律后果，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。针对原告要求被告返还房屋认购款155000元并支付违约金15500元（房屋认购款10%）的诉讼请求，原告已于合同签订当日，依约向被告支付房屋认购款155000元，被告亦向原告出具收据确认收到上述款项。被告应于2013年12月30日依照合同约定取得相关法定手续并完成主体封顶。据庭审查明的事实，涉案房屋至今未封顶也未取得相关法定手续，故被告也应承担此项违约责任。对原告要求被告按照合同约定返还房屋认购款155000元并支付违约金15500元的诉讼请求，本院予以支持。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第四十四条：【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条：【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
（六）【解除合同·行使不安抗辩权】
【裁判要旨】买受人以出卖人有难以给付之虞，并提供证据显示销售中心关停以及房管局发布公告暂停出卖人网签服务等情形，故买受人以拒交付首付款的方式表明中止履行，出卖人未在合理期限内表明可以继续履行，故买受人要求解除合同及退还定金的诉请予以支持。
【案号】曹耘豪与郑州鑫岚光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初5527号
【案情简介及原告诉请】
2018年6月25日，原、被告签订《商品房认购书》，原告交付被告20000元定金。《商品房认购书》约定：“原告预购买郑州市中原区房产，签订《认购书》7日内双方签署《商品房买卖合同》”。事后被告售楼部被第三人持续堵门多日，原告才得知被告股东内部存在矛盾，涉案房屋所在地块已被抵押，无法与原告签订正式的《商品房买卖合同》及网签等诸多事实。被告欺骗原告，并与原告签订不平等且显失公平的认购协议。被告售楼部被第三人堵门并被查封，经国家企业信用信息公示系统查询到“被告企业正在进行营业执照作废声明，并被列入经营异常名录。”认购书已不能继续履行，原告多次要求被告解除《商品房认购协议》并退还认购定金，但被告拒不退还，多次协商无果。
原告诉请1、判令解除原被告于2018年6月24日签订的《商品房认购书》；2、判令被告返还原告认筹金20000元及其利息；（以20000元为本金，按银行同期利息计算，自起诉之日计算至被告偿还完毕之日止）3、判令被告承担本案诉讼费。
【本院认为】
本院认为，原告与被告签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应依照合同约定履行己方义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”根据原告提供的证据显示被告销售中心关停以及房管局发布公告暂停被告网签服务等情形，原告有理由认为被告有难以给付之虞。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”原告以拒交首付款的方式来表明中止履行该合同，而被告公司未在合理期限内明确表明可以进行网签，故原告要求解除原、被告签订的《商品房认购书》并退还原告20000元定金的诉讼请求，本院予以支持。但因原告行使不安抗辩权时仅以拒交首付款的方式表示中止履行，存在一定的瑕疵，故本院对其主张利息的诉讼请求，本院不予支持。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第六十八条：【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第六十九条：【不安抗辩权的行使】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
（七）【合同无效·无预售许可】
【裁判要旨】未取得房屋预售许可且未开工建设，合同无效。经济适用房不能对外直接销售，出卖人对合同无效应承担一定责任。买受人作为完全民事行为能力人，应知道通过非正规途径购买经济适用房的风险，对其损失存在过错。法院确定按照年利率12%支付利息。
【案号】郑丹丹与河南乾宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初4393号；毕红梅与河南乾宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初4392号
【案情简介及原告诉请】
2012年8月14日，原告购买被告开发的位于郑州市××汝河××、文化宫路东和××路的经济适用房一套，并支付预付购房款15万元整。原、被告于2016年11月6日签订了《经济适用房定购协议》，该协议第七条约定，如因甲方（本案被告）根本违约导致乙方（本案原告）购房目的不能实现，双方解除协议，甲方除退还乙方所交已预付房款外，同时甲方按乙方已交预付房款的月息3%的标准（从乙方交款日期起至协议解除日止）向乙方支付利息。协议签订后，被告一直没有动工，导致原告不能实现购房目的，被告构成根本违约，应当承担违约责任，并按约定支付原告利息。
原告诉请：1．判令被告退还原告预付购房款15万元，同时支付利息暂计35万元（以15万元为基数，按月息3%计算利息，从2012年8月14日起计算至起诉之日止），以上费用共计50万元；2．本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告退还原告预付购房款15万元，同时赔偿原告损失（以15万元为基数，按月息3%计算利息，从2012年8月14日起至计算至上述预付购房款实际还清之日止）。
【本院认为】
本院认为，毕红梅与乾宏公司签订的《经济适用房定购合同》属于房屋预订合同，因乾宏公司未取得房屋预售许可证且未开工建设，收取毕红梅的预付款，该合同因违反房屋预售的强制性法律规定，属于无效合同。乾宏公司在不具备售房条件，且经济适用房不能对外直接销售的情况下仍与毕红梅签订合同，对合同无效应承担一定责任；毕红梅作为完全民事行为能力人，知道或应当知道通过非正规途径购买经济适用房的风险，对其损失存在过错，也应承担一定责任。乾宏公司占用毕红梅资金，应当退回毕红梅的购房款并赔偿毕红梅的损失；因毕红梅有过错，也应承担一定损失，本院确定乾宏公司按照年利率12%支付利息弥补毕红梅的损失较为适宜。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第五十二条：
【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（八）【逾期交付、逾期供暖及逾期办理房屋产权证书·合同无效】
【裁判要旨】合同无效的，买受人依据该协议要求出卖人履行合同义务没有法律依据。
【案号】王喜营与河南亨业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初9046号；杨燕芳与河南亨业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初9064号
【案情简介及原告诉请】
原、被告于2015年9月11日签订了《内部购房协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州市秦岭××、××北××公寓东××单元××室，建筑面积80.79平方米，单价4200元/平方米，总房款339318元，合同签订后，原告依约履行了支付购房款义务，被告应于2016年5月30日前向原告交付房屋，但被告未如约交房，经双方协商，原告同意交房日期推迟至2018年10月31日，但到期后仍未如期交房，且无法提供小区集中供暖及为原告办理房屋产权证书，原告曾多次找被告协商解决，均未果。
原告诉请：1.判令被告交付房屋、办理集中供暖并协助办理房屋产权证书；2.判令被告支付逾期交房违约金10537元（以339318元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年11月1日计算至起诉之日，之后的另行计算）。
【本院认为】
本院认为，原、被告签订的《内部购房协议》属于商品房买卖合同，但原、被告在本案开庭审理时均未向本院提供证据证明被告就涉案房屋取得预售许可证明，故本院不能认定该《内部购房协议》有效。原告依据该协议要求被告履行办理产权证、提供集中供暖等合同义务并支付逾期交房违约金，没有法律依据，本院不予支持。对原告因该合同造成的损失，原告可另行向过错方主张赔偿损失。
【涉及法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
（九）【逾期交付·其他客观原因】
【裁判要旨】非出卖人原因造成房屋无法按期交付的免责有合同约定，但不能成为出卖人免责的原因，但道路未开工是客观原因，应当降低出卖人的违约金比例，以70%为宜。
【案号】徐焱与河南弘居置业有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初3569号；（2019）豫0102民初4758号；（2019）豫0102民初9898号；（2019）豫0102民初11539号；（2019）豫0102民初5430号；（2018）豫0102民初10063号；（2019）豫0102民初5430号；（2019）豫0102民初3569号；（2019）豫0102民初4588号等28例。
【案情简介及原告诉请】
原、被告于2017年11月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003662390），原告按照合同约定履行相应的付款义务。根据合同第八条约定，被告应当于2018年6月30日前将合同约定的房屋按第十四条约定标准交付给原告，但截止到2019年3月20日被告仍然未予交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。
原告诉请：判令被告弘居公司赔偿原告违约金7780.7元
【本院认为】
本院认为：原、被告于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003662390）合法有效，原告已按合同约定履行付款义务，被告未按合同约定于2018年6月30日前交付房屋，属违约行为，应当承担违约责任。根据西流湖街道办事处出具的证明“由于周边国有土地上的附属物拆迁工作没有完成，目前许庄路和西岗路还未开工建设，西湖桃李园小区污水管网目前未接入市政管网，水、电、天然气等市政项目无法与市政管网对街”及合同约定的“非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的（如因市政道路施工导致的水、电、气管网无法对接等情况）”，虽然不能成为被告免责的原因，应当降低被告的违约金比例，以70%为宜。违约金计算至2019年3月20日，被告应当支付原告的违约金为5446.54元（295847元×0.0001×70%×263天）。
（十）【房屋交付·供水违约】
【裁判要旨】出卖人负有举证证明房屋的供水符合约定，即供水设施设备取得城市公共企业出具验收合格证明文件的举证责任。
【案号】杨文君106人与郑州九龙城房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初2662号；
【案情简介及原告诉请】
原告购买被告开发的位于郑州市××北××、化肥东××九龙城龙腾西城住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，约定了房价、交房期限、违约赔偿、交付标准及不符合交付标准的违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告并未依合同约定向原告交付符合《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋，至今原告未能使用合同约定的市政直接供水，也未依约向房屋管理部门提交办理房屋产权证的相关文件。被告的违约造成原告生活成本支出增加和生活不便。针对被告的违约原告多次要求被告依约履行合同并支付违约金，但被告未依约履行合同和支付违约金。原告为维护自身权益，故起诉至法院。
原告诉请：1.请求法院判令被告向106户原告支付不符合约定交付房屋的违约金106万元；2.本案的诉讼费由被告承担。
【本院认为】
本院认为，原告杨文君等106人与被告九龙城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。《商品房买卖合同》条款中对双方权利、义务作出的约定对双方均具有约束力，是认定当事人在履行合同过程中是否违约的基本依据。《商品房买卖合同》涉案范围条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。
被告未提供证据证明其于2014年12月31日前履行涉案房屋供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件的合同义务，应该按照合同附件二第5条向原告支付相应的违约金。合同附件二第五条：“逾期不超过60日，自本条款约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。因该合同条款仅约定逾期不超过60日的违约金计算方式，被告本案本项违约期间为2015年1月1日至2016年12月13日已超过60日，原告本案主张被告逾期提供涉案房屋供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件违约金在逾期60日内的计算标准为：按照被告认可原告已交房款为基数，按照日万分之一比例计算60日。因原、被告本案未约定逾期超出60日适用违约金的计算方法，原告亦未举证证明逾期超出60日违约行为造成的具体损失，应承担相应的不利法律后果。故对原告诉求过高部分的违约金，本院不予支持。被告有关房屋交付时已提供施工用水（系市政管网直接供给），符合双方关于房屋交付时的约定供水条件的抗辩，该抗辩混淆了施工用水与生活用水的类别、验收范围及标准的差异，从居民用水的安全、清洁角度，被告未严格按照原、被告双方签订的由河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同监制的示范性文本的涉案合同第十四条第一款第1项的约定履行相应合同义务，构成违约，并对原告的用水及用水安全带来一定影响，应承担相应违约责任，故本院对该抗辩意见不予采信。
（十一）【房屋交付·供水供电】
【裁判要旨】买受人主张水、电设施违约金的请求，因交付房屋时已经满足了用水、用电的合同目的，且没有证据证明因相应资源使用给买受人带来相应的损失，故未予支持买受人违约金请求。
【案号】董文超85户与郑州开元房地产有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初6331号；
【案情简介及原告诉请】
2012年至2014年，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告出售的位于中原区五龙口××、××西城开绿城绿园小区商品房。原告依约履行支付房款的义务。被告未按商品房买卖合同第八条第一款、第十四条第一款第一项及第二项约定，交付具备市政管网直接供水、市政电力直接供电标准的房屋。依据商品房买卖合同第九条第一款第一项约定，原告要求继续履行合同，被告应继续履行合同并向原告支付违约金。
原告诉请：1.判令被告向原告交付具备市政管网直接供水标准的房屋并支付逾期交付具备市政管网直接供水、市政电力直接供电标准房屋的的违约金共计178万元；2.本案诉讼费用由被告承担。
【本院认为】本院认为，原告董文超等85户与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。原告主张水、电设施违约金的请求，因被告交付涉案房屋时，已经满足了原告用水、用电的合同目的，且没有证据证明因相应资源使用给原告带来相应的损失，故原告的诉讼请求，本院不予支持。
（十二）【房屋交付·水电燃气违约】
【裁判要旨】关于违约金计算的基数问题，涉案总房款不能对应水电燃气及暖气等设施完备的价值和使用价值，燃气设施违约金计算调减至涉案总房价款的五分之一金额。
【案号】孙亚昌等46人与郑州开元房地产有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初1993号
【案情简介及原告诉请】
以孙志民、朱书瑞为代表的22户业主购买了被告开发建设的位于郑州市中原区××、××、××西的房屋。原告收房后，发现该房屋的燃气供应设施未达到《商品房买卖合同》第十四条约定的使用条件，且被告在向原告交付房屋时也未向原告出示燃气企业对燃气供应设施验收合格的证明文件。直至2019年1月12日，被告才使燃气供应设施达到合同约定的使用条件，但并未向原告出示燃气企业对燃气供应设施验收合格的证明文件。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，根据该条规定，违约将视为未达到交房条件按逾期交房处理，即依据《商品房买卖合同》第九条的约定自双方约定的最后交付期限的第二天起按照总房款的万分之一每日的标准承担责任，根据该标准，被告应承担的违约金已达938730.72元（详见附件二）。
原告诉请：1、判令被告向原告孙志民、朱书瑞等22户业主支付违约金共计938730.72元（按照原告已付总房款的万分之一每日的标准，自双方约定的最后交付期限的第二天起至2019年1月12日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
【本院认为】
原告25人与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据合同约定，被告应于2017年12月30日（15户）、2018年6月30日（7户）使燃气供应设施达到使用条件，而被告于2018年12月7日才取得原告方所购房屋燃气竣工验收证书，因此被告已经构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金，违约金自2017年12月31日（15户）、2018年7月1日（7户）计算至2018年12月6日止，逾期天数分别为341天、159天。合同中被告承诺基础设施、公共配套建筑正常运行包含五项内容，原、被告并未约定每项违约时的违约金要累加计算，且违约条款书写在五项承诺的最后，应视为对五项内容违约时的约定。故本院酌定燃气违约金按照交房违约金标准的五分之一予以支持，即违约金=购房款×0.01%×逾期天数×20%。
【涉及法条】
《最高人民法院关于合同法司法解释二》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于合同法司法解释二》二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（十三）【房屋交付·水电替代措施】
【裁判要旨】出卖人为业主提供了替代性水电设施，符合合同约定的“提供其他方式”。且出卖人采取补救措施后，买受人未提供证据证明其存在的其他损失。故要求支付逾期交房违约金的诉请不予支持。
【案号】张晨与河南民祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初7518号；（2018）豫0102民初9383号；（2019）豫0102民初1217号
【案情简介及原告诉请】
原、被告于2016年7月21日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市中原区××、××路西××楼××单元××房××套，房屋总价1128900元，原告于2016年7月21日前完成支付，被告于2018年6月30日前交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房需满足配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已落实等条件后，房屋交付买受人使用。合同第九条约定逾期30日后，出卖人未按本合同规定的期限交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十四条第一项约定供水设施于2018年6月30日达到接通条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件;第二项约定供配电设施于2018年6月30日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。合同签订后，原告依约向被告支付房款1128900元，并于2018年6月30日接受房屋。然而，根据郑州市中级人民法院及郑州市中原区人民法院的有关判决显示“2018年7月10日，涉案小区供水设施设备取得郑州市自来水总公司出具的验收合格证明文件，另于2018年9月4日，涉案小区电力配套设施工程经电力企业验收合格”。据此，原告认为被告未按约定履行自己的义务，应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定合格的水电条款包括在交房条件条款之中，而被告直至2018年9月4日才实现正式水电全通，取得相关部门验收合格证明文件，达到合同第八条约定的交房条件。故依照合同第八条、第九条约定，被告应自合同约定的交房日期次日即2018年7月1日起至2018年9月4日止按日向原告支付已交付房款万分之1.5的违约金共计11006.77元（1128900元×0.15‰×65天）。
原告诉请：1.判令被告自2018年7月1日起至水电验收合格之日（即2018年9月4日）止，按日向原告支付已付房价款万分之1.5的违约金共计11006.77元；2.本案诉讼费用由被告承担。
【本院认为】
原、被告签订的《商品房买卖合同》，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情况，故原、被告均应依法适当、全面、诚信履行。根据双方《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果在规定日期内（即2018年6月30日）未达到使用条件的，按以下方式处理：2、提供其它方式，不再加收安装费用。被告在交房后，为业主提供了替代性水电设施，符合合同约定的“提供其他方式”。且在被告采取相应补救措施后，原告未提供证据证明其存在其他损失，故原告主张被告按照合同第九条的约定向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，故本院不予支持。
（十四）【逾期首次登记】
调整减少违约金
【裁判要旨】对于2016年8月20日至实际提交首次登记资料期间内调减10%。
【案号】薛丽霞与啟福置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初767号等50案例
【案情简介及原告诉请】
2013年8月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中原区××西××、××路东中晟银泰国际中心20层2010号房，总房款为416516元，同时，约定被告在2015年2月18日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，在约定时限内未报送权属初始登记材料的按日向原告支付总房款的0.002%违约金。但被告至今未报送该材料，其行为已经构成违约。按照合同约定被告应依约为原告办理涉案房屋所有权证，并承担违约责任。
原告诉请：1.判令被告立即为原告报送房屋权属初始登记资料，并办理房屋权属初始登记；2.判令被告向原告支付违约金11604.14元（自2015年2月18日起，以416516元为标准，按日0.002%暂计至2018年12月12日，诉讼期间不停止计算违约金，按以上计算方式计算至实际办理完毕之日）；3.本案诉讼费由被告承担。
【本院认为】
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告购买位于中原区××西××、××路东中晟银泰国际中心20层2010号房屋并依约向被告交付房款416516元，被告至今没有将办理涉案房屋首次登记需由其提供的资料提交产权登记机关，构成违约。被告承认违约，但对原告主张的违约金计算方式有异议并提出少付的抗辩。经审查，虽然双方《商品房买卖合同》文本签订于2016年8月20日之前，但是涉案房屋所在地房屋权属登记职能已于2016年8月20日被公告确定为由郑州市不动产登记中心统一履行。双方合同约定的60日期间所对应的被告义务范围是被告持郑州市住房保障和房地产管理局在2016年8月20日前仍具有房屋权属登记职能时所要求的办理权属登记需由出卖人提供的资料到该局备案。随着不动产权属登记职能机关的变更，出卖人所需要提交的资料范围亦随之发生变化，若仍按60日确定被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料的期间，势必加大被告责任。基于以上客观事实，本院酌定，在2015年2月19日至2016年8月19日期间（共计548天），依约按每日总房款0.002%的标准计算违约金，金额为4565.02元；在2016年8月20日至实际提交首次登记资料期间内调减10%。对原告主张的过高部分，本院不予支持。针对原告第一项诉讼请求，因房屋权属初始登记已经变更为首次登记，故该项诉讼请求不具有强制执行性，本院不予支持。针对被告关于违约天数每年应按360日计算、违约金应当以实际发生为基础的抗辩，因被告违约具有连续性及可预见性，故本院不予采信。
调整增加违约金
【裁判要旨】双方在合同中约定违约金为已付房价款的万分之0.1，但此标准明显过低，应按照同小区业主约定按照百分之一计算。
【案号】严晗与郑州元龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初5864号等
【本院认为】
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约向被告交付房款，履行了合同约定义务，但被告未按合同约定在其向原告交付涉案房屋后365日内持办理权属证书登记需由出卖人（被告）提供的资料到产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。关于违约金标准，双方在合同中约定违约金为已付房价款的万分之0.1，但此标准明显过低，且同被告与本案房屋同小区其他业主约定的已付房款百分之一的违约金标准相差较大，故原告要求参照同等条件下其他购房者的违约金计算标准计算违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。经计算被告应支付原告逾期办理产权登记违约金12967.11元。
（十五）【解除认购·抵押未解除】
【裁判要旨】涉案房屋及土地被出卖人抵押给他人且至今未予解除抵押登记，导致合同目的无法实现，合同应于解除，出卖人并承担违约责任。
【案号】郑腾飞等28人与郑州元通房地产有限公司、河南清雅贤居房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初10582号等
【案情简介及原告诉请】
原告分别到元通公司售楼部了解由其开发的位于郑州市中原区××、××东路东郑州国际医药港项目，该公司销售人员介绍郑州国际医药港项目后期收益可观，随后原告分别认购了该项目商铺，并交付相关购房款，共计5701092元。在原告领取购房款收据时原告才发现交付款项中的一部分为所谓的“团购服务费”，并且收据出具人为清雅贤居公司，但是整个认购过程中原告并未见到清雅贤居公司的工作人员，也未接受清雅贤居公司的任何服务。此后原告多次要求元通公司签订书面商品房买卖合同、办理网签等产权登记手续，被告均以各种理由推脱不予解决。后原告得知元通公司将此项目土地及房产于2015年1月18日、2017年1月19日分别抵押给了郑州银行中原路支行、新郑郑韩村镇银行郑韩路支行，而且抵押至今尚未解除，导致合同无法继续履行。被告故意隐瞒房地产已经抵押的事实，导致原告购房目的无法实现，原告有权要求解除合同并返还购房款。
原告诉请：1、判令解除原告与郑州元通房地产有限公司之间关于郑州国际医药港房产的买卖合同；2、依法判令两被告返还购房款、团购服务费、代收的维修基金共计5701092元及利息（利息以被告收款总额为基数按照人民银行同期贷款利率自付款之日计算至款项退还完毕之日）；2、本案诉讼费由被告承担。
【本院认为】
本院认为，被告清雅贤居公司经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。元通公司与原告等28人就涉案商铺买卖达成买卖合意形成口头或书面买卖合同关系，并收取原告交纳的房款、购房定金、维修基金，双方之间的房屋买卖合同关系不违背法律、法规的的强制性规定，合法有效，受法律保护。因包含涉案商铺在内的房产及土地被元通公司抵押给他人且至今未予解除抵押登记，导致原告的合同目的无法实现，元通公司与原告之间的房屋买卖合同或书面《认购协议书》应予解除，其基于《认购协议书》收取原告的款项应予返还，因元通公司违约，应承担违约责任，其收取的定金应双倍予以返还。原告主张的损失计算方式为同期银行贷款利息，于法有据，本院予以支持。清雅贤居公司以其名义收取的团购服务费，该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，对本次纠纷的造成具有一定的过错；同时，根据清雅贤居公司在本案中所起的作用，其地位可以判定为与元通公司同为出售房屋的一方，故其应与元通公司在收取团购服务费的范围内承担连带清偿责任。包括元通公司实际收取的首付款、维修基金和双倍返还定金2万元及清雅贤居公司收取的175万元团购服务费在内，元通公司应返还的款项金额为5701100元，原告请求的返还款项5701092元未超上述额度，本院予以支持。
业主被告
（一）【断供解除】
【裁判要旨】
1、买受人未按照借款合同约定偿还到期贷款，未能按期偿还出卖人代其向按揭银行偿还的所有款项，迟延达30日，符合合同约定的解除条件，不符合售房根本目的，买受人根本违约。解除合同及支付违约金的诉请应于支持。
2、律师费用有委托代理合同、律师费发票予以证实，根据合同约定，买受人应当支付出卖人支出的上述费用。
【案号】
河南锦寅置业有限公司与刘谦房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初5291号；
郑州元发置业有限公司与闫鹏一房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初9993号；
郑州汇泉置业有限公司与郑朝阳房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初10249号等11例；
郑州九龙城房地产有限责任公司与李霞房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初7507号；
郑州元龙房地产开发有限公司与张一铎房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初5061号；（2018）豫0102民初10041号；（2019）豫0102民初5061号等
【案情简介及原告诉请】
2016年2月29日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633），主要约定被告购买位中原区××西、××办公楼××房房；建筑面积45.05㎡；首付款144739元，约定付款时间为2016年2月29日；商业贷款144000元。此前，为满足被告首付分期的需求，2016年1月12日，原被告签订《借款协议书》1份，约定被告向原告借款总金额144739元，借款期限至2018年1月12日止。2016年4月15日，原告与第三人、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为被告的购房按揭贷款向第三人承担连带责任保证。上述《商品房买卖合同》、《借款协议书》、《个人购房借款担保合同》签订后，因被告未按期向原告支付首付借款，且因被告断供，导致原告保证金被扣，被告欠款后原告多次催要，被告均未偿还。
原告诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633）；2．判令被告向原告支付代偿款10337.92元、违约金14436.95元、律师费16540元，共计41314.87元；3．判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：16002319633）的注销备案登记；4．判令被告、第三人协助原告办中原区××西、××办公楼××楼××15055号不动产的预告登记、抵押预告登记的注销；5．本案诉讼费由被告承担。
【本院认为】
本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反有关法律禁止性规定的内容，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《补充条款》附件四第三条约定，被告未能按期向第三人偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应当承担向原告支付原告代其向按揭银行偿还的款项、遭受的全部损失、补偿金等违约责任。被告自贷款发放后，未按照借款合同约定偿还到期贷款，经原告合法催促，被告至今仍未偿还贷款，亦未偿还原告的借款，已经符合原、被告房屋买卖合同约定的合同解除条件；同时，被告不偿还贷款，导致原告一直替被告偿还贷款，即原告作为出售房屋一方在持续支付购房款，已经不符合原告出售房屋获取购房款的根本目的，故被告的行为应认定为根本违约，因此原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充条款》，并支付房屋总价款5%作为违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。原、被告及第三人签订的《个人购房借款担保合同》，原告作为该借款的连带保证人，在被告未按期还款的情况下，为被告代偿银行借款本息，原告有权要求被告偿还代偿款项。故原告要求被告偿还代偿款项10337.92元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除，被告有义务协助原告办理相关的注销登记手续。但由于原告与第三人未达成合意，且该借款到期未还，第三人现已起诉至河南省郑州市管城回族区人民法院要求解决，故涉及第三人的法律关系应通过另外法律途径解决，本案不再做处理。关于原告要求被告承担律师费16540元的诉讼请求，该收费标准明显过高，原告也未作出合理说明，本院不予支持。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第九十二条：【合同终止后的义务】合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》第三十一条：【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（二）【追偿】
【裁判要旨】
《商品房买卖合同》及补充协议、《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行义务，出卖人承担担保责任后，有权向买受人追偿。
【案号】
郑州怡商置业有限公司与李然、陈铮房屋买卖合同纠纷（2019）豫0102民初5595号；
【案情简介及原告诉请】
2016年3月1日，原告与被告李然签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定原告将郑州郑东新区九如路东与龙湖外环南路11幢5层501房出售给被告，在签订合同前支付首付款3089144元，剩余房款3000000元为贷款支付。《合同补充协议》第六条约定，原告为被告提供阶段性贷款担保，若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失支付给原告，同时被告应按日向原告支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。2016年4月13日，原告郑州怡商置业有限公司作为保证人与被告李然、中信银行郑州分行共同签订《个人购房借款合同》，约定被告向中信银行郑州分行申请借款3000000元，被告将其郑州郑东新区九如路东与龙湖外环南路11幢5层501房抵押给中信银行郑州分行，原告为上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。同日，被告陈铮作为抵押物共有人同意接受个人购房贷款合同各项有关抵押的条款，并承担合同中的抵押担保责任。自2017年12月至2018年11月，因被告李然未按合同约定近期向中信银行归还贷款，中信银行按合同约定直接从原告在其行开设的账户中划扣了对应款项，共计389314.07元。在借款合同履行过程中，被告发生了严重逾期偿还银行贷款的情形，导致原告承担了担保责任，后原告多次催要无果。
原告诉请：1、判令被告向原告偿还为其垫付的逾期贷款389314.07元；2、判令被告向原告支付逾期补偿金，按日万分之五自原告垫付之日起至实际支付完毕之日止，暂计算至起诉之日为66051.41元，以上合计455365.48元；3、本案诉讼费由被告承担。
【本院认为】
本院认为：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与李然签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告与被告及中信银行签订的《个人购房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行义务。李然作为借款人未能按照约定归还贷款，致使原告作为保证人向中信银行代偿。原告承担保证责任后，有权向李然追偿。故原告请求李然向其支付垫付款于法有据，本院予以支持。原告有权主张自分别以每笔代偿款项为基数，分别自垫付之日起按日向原告支付万分之五的补偿金至实际付清之日。李然与陈铮系夫妻关系且在《个人购房借款合同》抵押物共有人处签字，应承担连带责任。
【涉及法条】
《中华人民共和国合同法》第六十条：【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条：【保证人的追偿权】保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。